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名城看房第十九期：给楼市“底部”画像
http://house.2500sz.com (2008-8-20 16:11) 名城房产
某日，某人士开车在经过某个路口时无意中违章，被交警拦下。处理过程中，交警问：你干什么的？答曰：搞证券的。“搞证券的？这次算了，下不为例。”于是，该人士道了谢，匆匆离开了。这个段子当然是虚构的，它所产述的一种“理论”，或者说是经验之谈。有专家将其称为：“同情理论”。主要用来判断一个行业的繁荣程度和行业周期的底部和顶部。比如说，2005年前，国内证券市场经历了四年熊市，昔日光彩照人的证券白领们也早已走下神台，风光不再。那时的证券业简直是“票房毒药”，最好别沾边。悲观、沮丧充斥着整个市场。但随后，行业迎来了新的高峰。
靠庞大资金过活的房地产行业也是个强周期性行业。想想上世纪九十年代宏观调控时的景象吧，那时搞房地产开发几乎和赔钱划了等号。全国各地均出现了烂尾楼现象，在海南搞房地产的开发商基本上属于九死一生。因此，现在有人问说楼市到底了吗？你可以先问一下周围的人：你觉得房地产开发商值得同情吗？
如果说“同情理论”过为感性，没法操作的话，那么房价租金比则是一把丈量楼市很好的尺子。房价租金比是国际上用来衡量区域房产运行状况的一项重要指标。售价租金比的合理范围，是根据资金的长期收益率确定的。如果把买房视作一种长期投资，售价租金比折算成长期投资的年收益率，大约是4%至6%。以目前的长期国债收益率为基准，低于4%是划不来的。
在四年前，也就是2005年之初，有机构对苏州地区的租售比进行了测算，结果显示：住房租售比折算成年收益率从高到低排在前三位的分别为工业园区、高新区、沧浪区（侍其巷－书院弄－十全街以南的护城河以内区域），租售比分别为7．60％、6.17％、5.64％。园区、高新区向来是苏州住房租售比最高的两个城区，而排名第三的城区正是苏州文教中心，所以租售比也较高。 而此前一年，园区租售比最高曾达到过10.41%。
目前，苏州的租售比又是怎样呢？以园区为例：万科·玲珑湾精装房，非湖景房的均价在15000元/平方米左右，不算契税、维修基金等各项费用，买套100平方米的两室两厅起码需要150万元。而同样面积的玲珑湾的房源在中介的挂牌出租价格只有3000元/平方米·月，折算成年收益率只有2.4%。雅戈尔未来城，一套86平方米的房源在中介处的挂牌价为72万元。如果房源不满五年的要交5.5%、1%个人所得税以及中介1%—1.5%的服务费，加上这些费用每平方米售价达到了8900元，而租一套98平方米的房源每月租金4500元，折算成年收益率为5.1%。只略高于长期国债收益率，和前几年不可同日而语。
基于上述两点，我们可以给楼市底部勾勒出大致的轮廓——行业陷入持续低迷、一些现金流不充裕的公司被淘汰出局，成交量在持续萎缩的情况下连续数月回升，房价租金比逐步恢复到投资级的水平。（名城房产网 鸣诚/文）
(严肃编辑)
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