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把家安到城市后花园 探索苏城三大"城市副中心"
http://house.2500sz.com (2008-6-26 14:57) 名城房产
资料图片
每一次的居住变迁，都无不与时代、城市的脚步紧密相连，尤其是受展望性眼光的指引。无独有偶，近年以来，在苏州的城市版图上，一下子出现了三个“城市副中心”：唯亭之于园区、越溪之于吴中、浒墅关之于新区。副中心的建设使得城市和区域从过去的单核心逐渐演变成为多核心发展，也使得新老苏州人的安家计划有了更多的选择。在城区楼市集体进入冬眠的时候，高性价比和对未来的预期使得“副中心”地带的楼市依然十分抢眼。
青年族群的置业天堂
园区城市副中心——唯亭
从现代大道沿星湖街向北约5公里即达唯亭板块的心脏了。唯亭，作为工业园区的城市副中心，得天独厚的自然优势和开发潜力、政府总体的规划以及开发商的强势注入，都使得区域内的基础设施建设、商业配套建设逐步完善。就目前来看，唯亭片区特别是青剑湖周边主要以居住用地为主，并有部分商业配套，周边1公里范围内几乎没有工业厂房。良好的生态环境和优美的湖景，再加上大量的观光旅游项目和商业配套，青剑湖周边区域今后的发展潜力非常巨大，一个大型的集观光旅游、商务休闲、生态居住为一体的综合性新城不久后将会最终形成。
从近年来开发商的竞相高价拿地可以看出，在湖西和双湖基本开发殆尽，湖东开发竞争白热化的形势下，人们已经开始纷纷把目光注视到园区北部这片被人遗忘了很久的热土上来。从价格上看，唯亭目前楼盘的均价在6000元/平方米左右，相对湖西的万元公寓群、湖东7、8千元的均价具有明显的价格竞争力，一般40万就可拥有一个自己的家园，相对于其他版块动辄上百万的总价，无疑对于那些在园区上班、享受园区公积金只能在园区买房而经济承受能力有限的年轻人有着无比的吸引力。
但是从盘量来看，由于之前的东园印象、星海·时代花园、星湖客等楼盘已经售罄，目前区域内的可售房源其实并不多。相对于园区其他版块，体量实在很小，很难满足在园区工作的上班族和附近拆迁户对高品质商品房的需求，但也从另一侧面反映出该版块巨大的发展潜力。除了青剑湖周边的别墅组群以外，金色湖滨和新唯花园是目前区域内最有代表性的楼盘。两个项目不约而同地十分重视对青年置业群体的吸引力。引领潮流的锋尚建筑格调、高速便捷的交通条件、成熟完备的生活配套以及务实小巧的完美小户型，是两者的共同特点。
另外值得一提的是，该区域的土地储备还很充分，招商地产和北京城开的两块储备用地一直倍受关注，相信在未来，这一板块的放量将进一步增加，更多优质楼盘的面市也将进一步提升区域整体价值。
推荐楼盘：
金色湖滨
项目地址：青剑湖北岸环湖路
开发商：华城房产
建筑类别：小高层
在售价格：6400元/平方米
独家评点：青剑湖板块被规划为5万人的低密度住宅区。小高层住宅是区域内具有一定稀缺性。6500以下的价格在园区已经很难寻觅。
置地·新唯花园
项目地址：葑亭路宋庄路交汇口
开发商：中新置地
建筑类别：小高层、高层
在售价格：5600元/平方米
独家评点：开发商是成功开发了湖左岸和大湖城邦的中新置地，在唯亭周边具有一定品牌影响力。在户型设计上多以一房和二房的小户型为主，同时在小区的东侧规划有2层的枫情商业街，为社区生活提供了极大便利。
老镇开新花，城北新家园
高新区城市副中心——浒墅关
作为老苏州人，一早就听说“先有浒墅关、后有苏州城”的说法。可见这个地方在苏州城市史的重要地位。作为素有“江南要冲地、吴中活码头”重要水运码头，浒墅关在90年代之前一直是苏州的经济重镇。不过随着城市发展重心的转移和京杭运河的作用下降，进入90年代之后，浒墅关就一度成为被苏州人遗忘的角落。
然而近年来，随着高新区土地稀缺的不断加剧，高新区的发展重心开始像北转移，浒墅关再次以“新区城市副中心”的概念被人们重视起来，目前浒墅关已经与苏州高新区的金枫路相通。随之而来的，是新区房地产市场的北进西扩，浒墅关板块的房地产市场逐渐启动，代表了高新区房地产市场今后的发展方向。反映了该区域的发展潜力。虽然当前上述板块在售的住宅项目并不多，但联想到上述区域已经出让的大量居住用地以及区域良好的产业基础的支撑，可以预见，不久后的将来，浒墅关板块将会成为高新区住宅市场发展的新热点区域。
浒墅关处于新区的东面，金阊区的北面，是新区少有的空旷阳光地带，记者日前的采点时看到，该区域内的很多商业项目已经开始营业，将给此处的居住者带来生活的大便利。而老镇的高人气也是园区、相城等热点板块不具备的。特别是以后城市轻轨的开通，将和城市连成一片。都决定了这里未来的居住潜力。
目前区域内热销的项目主要有金光大道、浒新金榈湾、新港名墅花园等。这其中既有商业项目也有住宅项目，别墅、高层、多层各占一定比例。看的出，建筑类别的多样性是这一板块的一大特点，这就决定了这一区域既有满足新苏州人和周边拆迁户的安家需求，也能为在新区工作的白领一族和二次置业者提供改善居住档次的条件。当然，性价比也是这一板块最大的卖点之一。7000左右可以买到联体别墅，5000左右可以买到现代化的高层公寓，这样的价格有谁会不心动呢?
推荐楼盘：
金光大道
项目地址：兴贤路与建林路交汇处
开发商：永新置地
建筑类别：纯多层
在售价格：多层5800元/平方米;酒店式公寓4800元/平方米
独家评点：性价比已经无须多说，多层是另一卖点，在现在的苏州市场上，纯多层的项目已经十分少见。另外，本案还有50-80平米的单身酒店公寓。
浒新金榈湾
项目地址：浒墅关镇大通路与浒杨路交界处
开发商：浒新置地
建筑类别：多层、小高层、别墅
在售价格：多层5400元/平方米，小高层4900元/平方米
独家评点：容积率达到1.3的低密度社区，地中海风格建筑在当地很少见。超市、菜场、小学、幼儿园、餐饮，所有配套都一应俱全。
新港名墅花园
项目地址：文昌路、大同路交界
开发商：新港建设集团
建筑类别：联排别墅，花园洋房、小高层
在售价格：小高层5000元/平方米
独家评点：新区最大的别墅群社区，开发商的良好声誉是最大的保障。除别墅外，现正推出45—98平方米的小高层。
左手城市，右手山水的人居生活
吴中区城市副中心——越溪
越溪曾经的记忆，就是一纵一横两条老街组成的一个小镇而已;而如今的越溪，是汇集13所学校80000师生的国际教育园，风光旖旎的大、小石湖风景区，气魄宏伟的吴中区行政办公大楼和不远处的旺山生态园和旺山工业园，与此同时，今天的越溪已经成为苏城住宅市场最引人注目的区域之一。
2006年初，作为越溪首个住宅项目的石湖之韵杀入了苏州人的视野，至今，沿着新拓宽的越湖路，石湖之韵、石湖华城、锦和加州、石湖小镇、水岸清华、越湖名邸、新城金郡……多个崭新的住宅项目沿着绿意斐然的越湖路辟出了疆域。短短几年的时间，以越溪城市副中心为核心的越湖路板块就完成了从一个楼盘的“独角戏”到地产大颚争相入主、集体大开发的跨越。
从地域上看，越湖路的住宅市场可以分为环石湖和邵昂路两大片区。石湖是苏州南郊的一个历史风景名胜区，得天独厚的山水资源使得这里首先成为了房地产市场的宠儿。除了山水招牌之外，吴中区各政府机关将集体迁址越溪所带来的未来区域价值预期也是板块卖点之一。届时，越溪将成为集行政、商业、文化、教育、居住等功能为一体的“卫星城”;而邵昂路片区位于越湖路的东端，与石湖片区相比，离城市中心的距离更近、交通更为便捷。因此，从2007年下半年开始，邵昂路开始成为吴中楼市的又一热点，而新城、招商的品牌地产商的入驻使得这一片区从一开始就进入了大盘时代。
综观目前越湖路在售楼盘的价格水平，实惠程度和升值空间不言而喻。业内人士分析，这些城市周边区域项目已显示出明显的升值潜力，成为本市市民置业的新焦点，而更高层次的花园洋房和别墅因为有了石湖风景为依托而实现了城市居民离尘不离城的生活梦想。石湖华城的售楼人员就曾表示，选择他们房子的客户绝大部分是用来自住的。
越溪板块的另一个锏就是大量多层住宅的供应。目前越溪待开发和正在开发的住宅项目的容积率一般控制在1.3以下，多层住宅将会成为越溪板块市场的绝对主角。石湖华城、锦和加州、越湖名邸、新城金郡等在售或待售项目均有多层供应，且主力锁定在两房、三房，完全迎合了苏州市民的多层情结。而多层住宅的升级产品花园洋房在越溪区域也有一定量的供应。
推荐楼盘：
石湖华城
项目地址：越湖路1083号国际教育园对面
开发商：吴中地产
建筑类别：花园洋房、别墅、多层、小高层
在售价格：多层总价48万起;独栋、联排总价270万-350万
独家评点：板块内的首席生活城，继石湖之韵后又一标志性大盘。全面的物业类别、堪比园区的小区环境建设以及吴中地产深耕该区域的口碑效应都是楼盘的卖点。
越湖名邸
项目地址：越湖路与长蠡路交汇处
开发商：兴力达房产
建筑类别：别墅、多层、小高层
在售价格：6550元/平方米
独家评点：邵昂路板块的开山之作。50万方的超大社区，整体风格采用粉墙黛瓦的苏式建筑模式，在吴中区范围内较为少见。性价比也是一大优势。
新城金郡
项目地址：吴中区越湖路南邵昂路东
开发商：新城房产
建筑类别：小高层、高层、别墅
在售价格：待定，3月15日现场售楼处已公开
独家评点：占地30万方，开发商是江苏省排名前列的新城房产，该项目是企业进军苏州的开山项目，值得期待。
玫瑰99
项目地址：越湖路与邵昂路口
开发商：美田置业
建筑类别：小高层、多层
在售价格：5078-6800元/平方米
独家评点：从案名看就带有极强的年轻主义色彩，是80后婚房的好选择。从户型看，90平米以下的小户型所占比例超过一半以上，“多层小户”是该项目的一个显著特色。
(严肃摘自苏州广电报·第一地产)
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